什麼是貸款成數？
貸款成數指的是，銀行貸款核准的金額佔銀行鑑價金額的比例。舉例來說，若銀行鑑定預售屋的價值為1,000萬元，最終核准的貸款金額為800萬元，則該筆房屋貸款的成數即為8成。一般而言，預售屋貸款成數通常是落在7～8成之間。
需要注意的是，貸款成數是基於「銀行鑑價金額」來作計算，而銀行鑑定的預售屋價值，可能與購屋者「實際購買該間預售屋的價格」有所不同。例如上述的例子中，該間預售屋被銀行鑑定有1,000萬元的價值，但購屋者實際與建商簽約的價格卻可能是1,100萬元，這中間存在落差。因此，購屋者在評估自身財力及貸款成數時，要留意此價差可能造成的影響。
影響貸款成數的因素
前面提到，預售屋貸款成數一般介於7成至8成之間，但這並非絕對。銀行仍會綜合評估購屋者的還款能力，並依據評估結果調整核准的貸款金額，進而影響貸款成數。以下列出5項主要影響因素：
一.信用評分：
銀行會透過聯徵中心調閱購屋者的信用評分，以了解其過去的還款記錄和目前的負債狀況。信用評分越高，代表信用狀況越好，可貸款的成數和利率也會相對優惠。通常，與銀行有長期往來，並保持良好的信用紀錄，有助於提升信用評分，例如長期使用該銀行的信用卡並按時繳款，或定期存款等。如果頻繁被調閱聯徵紀錄，則可能會對信用評分產生負面影響。因為銀行無法得知購屋者被調取紀錄的具體原因，會擔心購屋者可能或有過度借貸的傾向，才會被頻繁調閱聯徵紀錄，懷疑其財務管理有問題。這也是為何常有人建議辦理貸款，想比較不同銀行的貸款優惠時，最多同時向2家銀行申請就好，以免因短時間內被頻繁調取聯徵紀錄，而降低信用評分。
二.收入狀況：
銀行會審核購屋者的收入證明，以評估其是否具備足夠的還款能力，穩定的收入來源和足夠的收入水平，是銀行核准貸款的重要考量因素。如果購屋者無法提供可靠的收入證明，可能導致貸款成數降低，甚至無法獲得貸款核准。
三.資產狀況：
銀行會查看購屋者的資產狀況，包括存款、投資及名下不動產等。這些資產可以作為衡量購屋者財力的重要指標。資產越多，代表財務狀況越穩健，通常可獲得較高的貸款成數和較優惠的利率。原因在於，充足的資產可視為購屋者還款能力的保障，降低銀行的放貸風險。
四.房屋條件：
銀行會考量房屋的各項條件，例如預售屋的所在位置、交通便利性、生活機能，以及周邊是否存在嫌惡設施。此外，銀行也會考量房屋的坪數，評估其居住空間和使用機能。地段越佳、坪數越大，房屋價值就越高，可貸款的額度自然也會相應提高。
五.有無保證人：
如果購屋者本身的信用評分或收入狀況不佳，可考慮提供保證人以提高貸款成數。銀行也會評估保證人前述的收入、資產狀況及信用評分等條件。保證人條件越好，貸款的成數和利率相對也能較為優惠。
貸款保證可以貸8成？
在進行預售屋貸款時，通常會與建商配合的銀行辦理。常有建商或代銷業者跟購屋者口頭說明：「如果向建商配合的銀行申貸，貸款成數可以達8成」。然而，這樣的口頭承諾對銀行並任何無約束力。貸款成數的多寡，最終還是取決於銀行評估的結果。畢竟借貸關係是存在於購屋者與銀行之間，建商或代銷業者均無權干涉銀行的審核結果。
雖然與建商配合的銀行進行申貸，會因為建商是整批向銀行大量貸款，通常能爭取到較優惠的貸款條件，銀行對購屋者的審核也會相對寬鬆和快速，但這並不保證貸款成數一定達8成。銀行亦有可能只核准6成房貸，剩餘2成只願意以信貸的方式借款。這點千萬要留心！以免最終房屋貸款成數不如預期，或無法負荷額外的信貸而措手不及。
買方可否自行找別間銀行貸款？
許多購屋者會有疑問，除了建商配合的銀行外，若能另外找到貸款條件或好的銀行時，購屋者能否向自行找到的銀行辦理貸款？其實依照內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第18條(一)的規定，若「買方可得較低率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款…」，所以若購屋者可向別間銀行詢問到更好的利率或貸款條件，不妨與建商協商改向別間銀行貸款，以取得更好的貸款成數或利率。
最終貸款成數不如預期會發生什麼事？
最終核貸成數不足，常見有「不可歸責於買賣雙方」，以及「可歸責於買方」二種情形，處理方式並不相同。
例如買賣雙方簽約時，中央銀行原規定自然人購買第二間住宅，最高貸款可貸7成，然簽約後因政府政策變更，加強信用管制，規定改為6成，此種情形就是所謂「不可歸責於買賣雙方」導致核貸金額少於預定金額，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第18條(二)1.有規定，在此種情形，若差額在預定核貸金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償，形同是建商分期貸款給購屋者；但若差額超過原預定核貸金額百分之三十，買方雙方都可以解除契約，此時購屋買可要求返還已給付之款項。
然而許多情形，是銀行評估後認為無法給予購屋者原本預期的貸款成數，這就是所謂「可歸責於買方」導致核貸金額少於預定金額的情形。雖然購屋者可以嘗試與建商協議，尋求貸款方面的通融，例如延後付款期限等，但成功機率往往不高。建商通常更傾向與原購屋者解約，將已完工的預售屋釋出市場尋找新買家，以獲得較高售價，對建商來說更有利，因此，建商通常較無意願與原購屋者協商解決貸款不足的問題。此時購屋者需找到保證人，或設法於期限內把資金補足，否則通常只能放棄這筆預售屋買賣，並可能面臨訂金被建商沒收作為違約金的狀況，然需提醒讀者的是，依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條規定，建商得沒收的款項，不得超過房地總價的15%，亦不得高於已繳價款。
如何保障購屋者權益
由於無法預知銀行最終核准的貸款金額，為了避免貸款成數不足，本文建議在購買預售屋前，可以採取以下措施來保障自身權益：
1.衡量自身財務
做好自身財務規劃是首要重點。現在許多銀行會在自家官網上，提供免費的網路估價服務，購屋者可以利用這些工具估算房屋價值、初步評估房貸額度，以及每月需繳交的貸款金額。因此，在購買預售屋前，建議先透過網路進行估價，以預先了解貸款金額大約會落在什麼區間，幫助購屋者衡量自身財務能力，再決定是否要簽約。
此外，購屋者也可預先設想貸款成數不如預期時，是否有其他的資金補救方案。對此，本文建議，在購買預售屋前，資金最好能備妥房價的3成，其中2成預計用作頭期款，剩下1成則用於因應貸款成數不如預期的情況，這樣能較好地避免資金不足的問題發生。
2.加註解約條款
除了衡量自身財務狀況，本文也建議購屋者與建商協議在契約上加註「若貸款成數不足得無條件解約」的條款，千萬不能只有口頭承諾，以保障自身權益。如果貸款成數不如預期，且無法以其他方式補足資金缺口時，購屋者可以憑此條款與建商無條件解約，無需賠償任何違約金。需提醒讀者的是，建商通常會視購屋者是否願意配合向與建商洽定之銀行貸款、是否有找來保證人等條件，來決定是否於契約加註上述條款，若建商有意願配合，條款的內容也需明確具體，若有審約需求，可請教專業律師，以避免後續糾紛。
購買預售屋發生貸款成數不如預期的案例層出不窮，因此讀者們務必於簽約前審慎評估自身的財務狀況、詳閱買賣契約，並考量可能面臨的風險，好順利核貸交屋、才能買得放心、住得開心！
本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登
黃有衡律師，現為探理法律事務所律師。
經 歷：
台灣消保者保護協會法律專業委員。
空軍航空技術學院兼任講師。
執業信條：
協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。